政策咨询 疑难处理
您好!我是链家问答顾问张荣昌!很高兴能为您解答!
首先要说明的一点是,购房时以家庭为单位,客户方、其配偶及未成年子女计算为家庭成员,成年子女不算在内;
限购政策(实施日期是2011年1月31日)前沪籍客户方各自和父母共有2套住房(≤2套)提供亲属关系证明,可不计入住房套数;
对于您第一个问题-1.是算首套房还是二套房?
回答如下:若如您所述,您家庭男方限购之前和父母共有一套(父母自己名下的算父母家庭的,认定和男方无关),女方在限购之前和父母共有2套住房,都是可以剔除,不计入套数的,所谓沪籍家庭购房算首套。
对于您第二个问题-2.如果是首套房,首付几成,利率和税费是多少?
回答如下:首套房首付最低35%,五年期以上基准利率为4.9%,目前95折常见。
住房如何缴税?
住房买卖交易中,涉及的税费主要有上家的增值税及其附加税、个人所得税,下家的契税,以及住房的交易费用。
1、增值税及其附加税的征收标准:
增值税及其附加税
普通住宅:
买进时间<2年:(税务核定价÷1.05)×(5%+0.55%)
买进时间≥2年:免征
非普通住宅:
买进时间<2年:(税务核定价÷1.05)×(5%+0..55%)
买进时间≥2年:[(税务核定价-购入价格)÷1.05]×(5%+0.55%)
2、个人所得税的征收标准:
普通住宅:
买进时间<5年:
1)可选全额(核定价格-本次交易增值税)×1%(全额缴纳个税需减去增值税后计算,附加税不能减)
2)可选利润20%
买进时间≥5年:
1)可选全额(核定价格-本次交易增值税)×1%
2)可选利润20%
3)按家庭唯一住房免征个税
非普通住宅:
买进时间<5年:
1)可选全额(核定价格-本次交易增值税)×2%(全额缴纳个税需减去增值税后计算,附加税不能减)
2)可选利润20%
买进时间≥5年:
1)可选全额(核定价格-本次交易增值税)×2%(全额缴纳个税需减去增值税后计算,附加税不能减)
2)可选利润20%
3)按家庭唯一住房免征个税
注:按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有:购入的合同价格、购入所缴纳的契税、本次售出的增值税及附加税、装修费用(≤购入的房屋合同价格10%)、购房按揭贷款利息。
抵扣装修费用及银行利息的备件要求:
装修费用:需提供装修合同、装修发票、结算明细清单
购房按揭贷款利息:需提供按揭贷款合同、银行利息清单(主贷人姓名、利息总和、物业地址、贷款合同编号、加盖银行业务章)
3、契税的征收标准:
首套:
≤90平方米:(核定价格-增值税)×1%(只减去增值税部分,附加税不减)
>90平方米:(核定价格-增值税)×1.5%(只减去增值税部分,附加税不减)
非首套:
(核定价格-增值税)×3%(只减去增值税部分,附加税不减)
注:契税的首套是指家庭名下在沪无任何住房,包括和他人共有。
4、住房的交易费用:
抵押登记费:80元
转移登记费:80元
对于您第三个问题-3.如果是二套房,首付几成,利率和税费是多少?
二套房普通住宅首付50%,非普通住宅70%以上,利率上浮10%,税费如上计算标准。
对于您第四个问题-4.贷款是组合贷款还是纯商业贷款合适?
公积金贷款利率为3.25%,但是总额度家庭参贷的最高为120万,而且组合贷款:家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录,在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1套可剔除,由于女方有两套共有,在组合贷款中无法认定为首套,因此需要比较哪种更适合。
——希望答案能够帮到您!(有相似疑问的读者也可以作为参考)——
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