政策咨询 疑难处理
导语
临近年底,家有2022、2023年入托入园宝宝的家长,可能规划起升学路线,为了一所好的幼儿园,好的小学、中学,开始考虑起学区房。但在购买学区房时,一定要了解相应的政策,以免入坑。
以下,托幼君就为大家细数可能遇到的“学区房”陷阱,请收好这份避雷指南。
最近,“上海房叔”抛售93套老破小的消息被刷屏,位于上海浦东陆家嘴板块的浦城小区开盘被秒光。
(图片来源:新浪微博)
由此可见,虽然,随着“限价令”的实施,学区房的热度有所下降。但是,上海学区房,尤其在那些家有即将入学的宝贝宝爸宝妈们心里,还是具有一定地位。毕竟身为父母,都想为孩子的将来搏一把。
学区房动辄几百万,千万不要被天花乱坠的信息迷了眼,还是要理性购买,以免遭遇以下陷阱。
1.这类房屋不能落户!
1)商住两用房/公寓
可以居住,但仍为商业性质,只能作为办公场所注册备案,不能迁入户口。
2)原房主户口未迁出
一定要确认户主迁出时间。不少买房人,付钱之后发现原户主未把户口迁出,造成无法落户或耽误了落户时间。
托幼君在此建议,购房时付款不要一步到位,等原户主迁出后再付全款,并将违约金提前写进合同中,切实保护自身利益。
3)房龄老被动迁的房屋
学区房很多都是老破小,但要注意有些二手房已被政府划为拆迁区,这种情况下,这些区域的户籍一般会被冻结,户口不能迁入。
4)共有产权人不未知情
当所购买的学区房存在多个共有人,若部分共有人未经其他共有人同意擅自售卖房屋则为无效。过户时也需所有共有产权人到场签字,否则无法完成过户。
5)房子有抵押情况
买房人需小心防范资金风险。一般来说,在房产证上,有贷款的房屋会有抵押记录,若想上市交易,卖房人需到银行办理解抵押手续后,才可过户,而有些卖房人需借用买房人首付款办理解抵押手续。
若买房人将首付款私下给卖房人,但卖房人并未将钱用于解抵押,将会造成买房人的资金损失。
6)违规建造的房屋&无房产证的房屋
这类房屋往往价格便宜,但未经国家批准,得不到公证,自然无法落户。
以上这些房子均不能落户,即使看似对口,在学区附近,也不具备学区名额。
2.学区已使用!
在购买学区房前,家长必须了解两个概念,“五年一户(针对幼升小)”和“三年一户”(针对幼儿园入园)。
五年一户
在幼升小阶段,对于每套学区房,五年内只可以给1个幼儿提供对口入学的机会(双胞胎、二胎除外)。
2021年确定“五年一户”政策限制的共有10个区,分别是浦东新区、黄浦区、静安区、徐汇区、长宁区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区;今年新增松江区。除此之外,在实际招生时,普陀区、虹口区的部分热门小学也按照五年一户进行。
而在2021年,“五年一户”政策在2021年也不再是小学专利。浦东新区热门的示范园、一级园,甚至一些二级园(如靖海之星幼儿园、冰厂田临港等)都要求“五年一户”。
(图片来源:浦东教育局)
三年一户
指一套住房原则上三年内只安排一名适龄儿童入园,符合政策的二孩除外。
2021年,闵行、崇明、浦东施行“三年一户”政策,对于一套住房,三年内,只能有一个学位一个孩子入园。
(图片来源:闵行教育局)
而部分浦东幼儿园开始实施“五年一户”!
在《浦东新区教育局关于2021年本区学前教育阶段适龄幼儿入园工作的实施意见》中首次提到,在浦东新区,针对部分矛盾突出的幼儿园也要实行“五年一户”。
(图片来源:浦东教育局)
计算方式
“五年一户”和“三年一户”如何计算呢?并非从入手学区房的时间开始算五年,而是从政策实施的当年开始往后算。
举个例子:假设A区是2016年开始实施幼升小“五年一户”限令,那么从2016年开始往后算五年。即使2015年上一住户用过学额了,那么你2016年买房落户进去,并不会影响入学。如果2016年政策实施后用过了入学名额,则下一买家要到2021年才能再次拥有学额。
注:“五年一户”不等同于“满五唯一”!
满五唯一,指的是名下只有一套房子,且产证已满五年,而五年一户,是指五年内,只能有一个幼儿(双胞胎、二胎除外)对口入学。
在此,托幼君建议,购房前,记得向房主确认,三年内或五年内,是否已经有小朋友用过这套房子的学额入读了对口幼儿园或小学。
另外,在购房合同上,附加相应条款,明确相关责任,如卖方故意隐瞒情况而影响买方子女对口入学的,需要承担违约责任和支付赔偿金。
Q
买房前怎么查学位是否被占用?
答:确定学区房是否被占用,除了向房东了解情况,还可通过学校的数据库登记;若查找不到或学校不提供相关信息,还可尝试:
1)让靠谱的房产中介帮忙查找
2)通过街道办查找相关信息
3)通过公安局户籍科,查看近期该户籍地址下有没有适龄儿童户口调入调出。
另外,买房后出租,租户也可能会占用学位。
为保险起见,也可查看房屋出租备案登记。
3.该学校实施派位政策!
为了保持各区域间教育资源的均衡多校划片,通过随机派位,将热门小学、初中分散至各个片区,分配招生名额。未能进入热门学校的学生,就近安排至其他学校入学。这就大大增加了学区房的不确定性。
需注意,2021年,在小升初阶段,上海有6个区的公办初中采用电脑派位招生,其中长宁16所、徐汇11所、静安5所、普陀4所、浦东1所、崇明1所,共计38所。
建议,购房之前,先咨询清楚该学校是否实施派位,以免出现买了对口学区,还是被随机派位到普通学校甚至菜小、菜中的情况。
4.对口地段发生变化!
每年,幼儿园、小学的对口地段都会发生一些微调,通常幅度不大,但也有入手学区房时对口是A幼儿园,等入学时对口的学校就变了的情况。
为了防止入学时学区发生改变,最好提前了解小区周边是否有新开校的计划,小区的学区是否有变化的可能。
Q
开发商宣传某楼盘为名校学区房,该如何辨别?
答:
1)对于已经建成的学校,查看学校官方网站或学校门口招生通告,查看其学区范围是否包含该楼盘即可。
2)对于尚未建成的学校,可请开发商出示与学校的招生协议,并将购房后孩子可上该校作为条款写入合同。