降首付！降利率！松政策！

近几个月江阴楼市，传来毫不遮掩的热辣信号！

对买房人而言，买房机会稍纵即逝，及时、最大化的利用好政策，才是当务之急。

然而有不少购房者，受到政策调整的影响，并不清楚江阴目前最新的购房政策、常识。

后台也有很多粉丝在咨询，当前江阴楼市最新的买房政策，问题五花八门~

今天是一年一度的521，510小编特意为大家送上一份来自510的专属告白——《2022年江阴最新购房宝典》，涉及到大家重点关心的贷款、落户、税费政策等，各位小伙伴请自觉对号入座！赶紧收藏~

Part1江阴最新贷款政策

商业贷款

江阴最新商贷利率情况

2022年5月20日，央行公布最新LPR，继22年1月下调之后，5年期LPR再次下调，下调15个基点，为4.45%。

（LPR公告）

此前，就在2022年5月15日，央行和银保监会同时官宣，首套房贷款利率在LPR的基础上可以再减20个基点。

这意味着如果按照最新的LPR，最低房贷利率可以做到4.45-0.2=4.25%。

（最新利率更新于2022.5.21）

LPR下降，大概率房贷也会有所调整。510小编向江阴主流银行咨询得知，根据最新政策，商业贷款首套房利率为4.25%，二套房利率5.05%。

目前，已经有不少银行开始执行并接单。

☆重点：LPR下调，之前买房人月供会降吗？

这取决于您的利率计算方式。

之前已经办理过商贷的客群，主要有固定利率和浮动利率两种计算方式：

如果借款合同选择的是固定利率，那么无论LPR如何变动，和您都没有任何关系，您的月供也不会变多或者变少。

如果借款合同选择的是浮动利率，那么您的月供每年可以调整一次，那这又分2种情况：

1、如果您选择的是以每年1月1日调整，那么2021年12月20日的LPR未变动，这次的调整和您无关，您2022年的月供不会发生变化。至于2023年会不会变，要看2022年12月公布的LPR情况。

2、如果您选择的是对应放款日调整，那么要看您放款当月最近的LPR。例如，您是1月25日放款的，那么恭喜您，月供将会减少，并且会维持一年不变。

公积金贷款

江阴最新公积金贷款政策

2022年4月25日，无锡公积金官宣，首房首贷个人最高可贷50万，夫妻最高可贷80万；二孩或三孩本市户籍家庭首房首贷个人最高可贷60万，夫妻最高可贷100万。

（最新公积金贷款政策更新于2022.4.25）

☆重点：认贷又认房，停止向第三套房发放贷款

根据当前实行的公积金贷款政策，住房公积金贷款发放对象为购买首套自住住房和第二套自住住房的缴存职工家庭，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。

即认贷又认房，既要个人（夫妻及未成年子女）名下的房屋套数，也要看贷款次数，且停止向第三套房发放贷款。

对“首套自住住房”和“第二套的自住住房”的具体界定如下图所示：

（具体界定）

总结一下就是，名下的房屋套数和贷款次数将会在申请公积金贷款时候被同时考量，也就是说：

（1）购房者家庭名下已有两套自住住房却没有使用过公积金贷款的，那么再买房，也不能申请公积金贷款；

（2）购房者家庭名下已有两次申请公积金贷款的记录，但是没有自住住房的，再买房，同样也不能申请公积金贷款。

案例——网民问题：2007年第一套房公积金贷，已还清，房已出售；2009年第二套商贷，已还清，现住；现想买一套新房，能办理公积金贷吗？

510回复：您好，因为您在2007年已经有一次公积金贷款记录，还有一套2009年商贷买的房子，正在居住，所以再买房属于第三套。根据当前实行的公积金政策，您已经不能再次办理公积金贷款。

其实，网民的这个问题就是典型的二套界定，即名下既有公积金贷款记录，又有其他的房子，按照“认贷又认房”的规定，再买已经属于第三套范畴，停止发放贷款。

所以，想要再次使用的话，只能保证再买房在二套范畴内，且公积金贷款记录是无法消除的，所以只能是卖掉名下商贷的房子。

☆重点：首房首贷，一般家庭的贷款额度及注意点

根据当前实行的公积金政策，在一般家庭中，符合首房首贷条件的，个人最高可贷50万，夫妻最高可贷80万。具体可以贷款多少钱，与缴存年限和账户余额有关：

（1）按时、足额缴纳公积金未满24个月的，可贷账户余额的5倍；

（2）按时、足额缴纳公积金满24个月但不满36个月的，可贷账户余额的7倍；

（3）按时、足额缴纳公积金满36个月的，可贷账户余额的10倍。

当然，如果您购买的房子是90㎡（含）以下且是首次使用公积金购买首套房的，则可以不看账户余额，根据缴存年限的多少直接贷满最高额度的50%、70%和100%。

注意点

①所购房屋建筑面积在90㎡（含）以下且所购住房为首套住房的，需提交由公积金中心统一查档后出具的“房屋权属登记信息”（江阴分中心、宜兴分中心由当地不动产管理部门出具）。

②夫妻可贷额度要分别计算出两个人的可贷额度后，再累计相加，得出的数据才是最终夫妻的贷款额度。

☆重点：首房首贷，二孩或三孩本市户籍家庭的贷款额度及注意点

根据当前实行的公积金政策，二孩或三孩本市户籍家庭首房首贷个人最高可贷60万，夫妻最高可贷100万。

对于生育二孩三孩家庭的，只要是满足公积金贷款条件的，可以不看账户余额和缴存年限，个人可直接贷满最高额度60万，夫妻可直接贷满最高额度100万。

注意点

①生育二孩或三孩的的家庭必须是本市户籍，即必须是无锡户口。

②需提供现居住地的街道（镇）出具的《生育二个孩子及以上家庭认定证明》原件。

☆重点：非首房首贷，贷款额度及注意点

非首房首贷，贷款额度个人最高可贷30万，夫妻最高可贷60万。同时，具体的贷款额度与缴存年限和账户余额挂钩。

☆重点：实际贷款额度还与缴存基数挂钩

在实际贷款中，借款人实际可贷款的额度还与缴存基数有关。

所谓的缴存基数，简单理解就是与家庭收入有关，即每个月根据缴纳的公积金额度的多少，可以测算出家庭收入是多少，从而判定一个家庭的还款能力。所以，各位想要贷满额度的小伙伴们，每个月可以多缴纳一些公积金，以防万一。

组合贷款

伴随着商贷利率的全面下调，组合贷款的商贷部分也会同步执行。

在当前行情下，除了购买新房可以选择组合贷款，首套房为纯商贷且利率较高的客群，也可以考虑商转组合，能减轻不少购房压力~

所谓的商转组合贷款，其本质就是结清原有的商业贷款，重新开始组合贷款的过程。（这其中涉及的一个流程就是提前还贷，不过有一点需要注意，会存在是否收取违约金的问题。）

此外，需要注意的是，做商转组合的，与贷款银行有关。只有可以做组合贷款的银行后期才能转贷，不能做组合贷款的银行后期是不能转贷的。

所以，在贷款时，如果因为公积金暂时不满足条件或者未满额的情况下，而需要后期做商转组合的，一定要在贷款前就咨询银行是否可以做组合贷款，在得到肯定的答案后，再开始贷款事宜，不然可就得不偿失了。

可以进行组合贷款的银行

根据510小编咨询得知，江阴目前可以做商转组合贷款的主要是主流银行，包括中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、交通银行和江阴农商行。

也就是说，想做商转组合贷款的朋友，在开始挑选银行时候，就要以主流银行为主，多多考虑“大银行”，确保万无一失。

商转组合操作流程

提到商转组合，有一个老生常谈的话题就是：做商转组合前，一定要先到公积金中心审核自己是否具备转贷资格，具体有多少的转贷额度。

在得到确切可以转贷的答案后，再开始走流程比较节省时间。否则的话，流程走到一半发现自己不具备转贷资格，岂不是得不偿失。

（最新商转组合贷款操作流程）

注意点

①按照流程操作，由担保公司通知结清原贷款后，再去结清原有贷款。

如果不按流程操作，而是自行去贷款银行结清原商贷的话，那叫提前还款，不叫商转组合。

两者性质不同，大家要切记。

②一定要拿到不动产证后，才具备做商转组合的资格。

因为商转组合本质上是重新签订合同的过程，不动产抵押是少不了的。而且，需要担保公司垫资的客户，在垫资之前的审核时间里，转贷人需要把不动产权证抵押在担保公司。

等到审核通过后，才会垫资，或者电话通知转贷人去银行结清原商贷。

Part2江阴入学政策

新生入学年龄

幼儿园小班入学新生：年满3周岁。（入学当年年份减去4）年9月1日至（入学当年年份减去3）年8月31日期间出生的幼儿。

小学一年级入学新生：年满6周岁。时间为：（入学当年年份减去7）年9月1日—（入学当年年份减去6）年8月31日期间出生的儿童。

新生入学户籍条件

时间限制：不动产证要在入学前一年的8月31日之前办理并完成落户，且要实际居住，才能享受到相应的交易资源。

关于户籍信息这一项，510小编主要给大家介绍两种常规情况，即新生户籍在澄江街道、父母有无独立房产情况。

01新生父母有独立房产的情况

1、父、母有仅有独立房产的，到该独立房产所在地施教区学校办理登记。

2、若是父母有多套独立房产的，可以任选一套独立房产所在地施教区学校办理登记，只要在入学前一年8月31日之前落户在该套房产里即可。

3、父母有独立房产，又与祖父母、外祖父母共有房产的，也只能到父母独立房产所在地施教区上学。

02新生父母无独立房产的情况

1、父母无独立房产，仅有一套与祖父母、外祖父母共有房产的，到该房产所在地施教区学校办理登记；

2、父母无独立房产，有多套与祖父母、外祖父母共有房产的，到父母份额较高的共有房产所在地施教区学校办理登记。

3、父、母在澄江街道既无独立房产又无与祖父母、外祖父母共有房产的，但孩子出生后的户籍一直都与祖父母、外祖父母在同一户籍上且从未迁动过，并与该祖父母、外祖父母共同居住的，可以到该祖父母、外祖父母房产所在地施教区学校办理登记。

其实，总结下来简单的一句话就能概括：要想让孩子享受到优质的教育资源，买房、落户并实际居住就是较为稳妥的办法。

接下来，我们就来看一下江阴现行落户政策~

Part3江阴落户政策

2020年12月25日，无锡发布新的落户政策，全面取消了落户限制，降低落户门槛。

江阴现行落户政策

根据落户新政内容：全面取消江阴、宜兴行政区域内的落户限制，只需有合法稳定住所（含经住建部门登记备案的租赁房屋）或者合法稳定就业并参加城镇社保，即可申请落户。

意思也就是说，只要在江阴行政区域内有合法稳定的住所（含租赁）的，或者是有稳定的工作的，就有了落户的资格。

我们这里需要注意的是，所谓的稳定住所，既可以是自己购买的房子，也可以是租赁的房子。但租赁的房子前提是，经过住建部门租赁登记备案的出租房屋才可以。

☆重点：取消原购房落户的相关要求

对于新发布的落户政策，其中关注度比较高的一点就是，针对购房落户群体，取消了购房落户在建筑面积、社保缴纳时间和居住证的连续签注方面的限制。

以后购房落户的群体，只要有稳定的工作且参加社保，就可以申请落户，对房屋的面积和缴纳社保的时间不再有限制。只要满足有房、缴纳社保两个条件，落户妥妥的。

Part4江阴新房、二手房交易税费政策

新房税费

新房拿房，主要的费用是：契税、房屋维修基金、物业费等。

A.契税

契税，是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。当然，在征收契税的时候，首套房、二套房、三套房及以上的征收比例是不同的。

首套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税1.5%；

二套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税2%；

三套房：不论面积大小，一律缴纳契税3%。

B.房屋维修基金

房屋维修基金是统一收取，带电梯的90元/㎡，不带电梯的就是50元/㎡。

C.物业费

物业费，在拿房时候，都是直接收取一年的费用，每个小区各不相同，要根据小区的物业费定价和房子面积计算。

二手房税费

买卖二手房，买方需要缴纳契税，卖方需要承担缴纳增值税及附加、个人所得税。

（二手房买卖税费表）

A.契税

在契税收取份额上，二手房与新房的规定是一样的，但有一点值得注意的是，与新房不同，二手房是按照评估价计算，收取评估价的1%、1.5%、2%和3%。

B.增值税及附加

不满2年交易的按不含税价的5.3%征收增值税及附加，满2年免交。

C.个人所得税

同样的，二手房中的个人所得税也是按照评估价计算。如果是产证满5年且是家庭名下唯一一套房的，可以免征个人所得税。不满足这个条件的，则要收取评估价的1%或者差额的20%。

注意点

①510小编这里所说的契税是不含税的房屋价格，比如小红买了套新房，房款100万元，含税合计105万元，则契税是按照100万元来计算的。

②常有网民朋友问510小编，哪些情况能免征契税：

第一种：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税

第二种：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税

江阴买好房就找510

今天的购房指南满满都是干货，真正有买房需求朋友们，收藏起来吧~

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