《民法典》今年生效,居住权是个大杀器。一旦设立,紧紧附在房子上面,除非登记期满,或者人死,只要居住权人不同意,不得解除。
影响最大的,一是银行,二是买房人。
前期产调不是不可以做,显示清清白白。但抵押登记了,网签备案了,房主随后设一个居住权,怎么办?
本来指望不动产登记的环节把关。比如已经有抵押了,或者已经办理网签了,如果没有银行同意或者买家同意,不能登记居住权。
如今,不动产登记细则也出台了,还是无解。
只有一条:2021年1月1日前已经设立抵押登记的,抵押期间申请居住权登记的,需要抵押权人同意。
“11.1.4不动产登记簿有抵押权记载的房地产申请居住权登记的特殊规定在2021年1月1日前已设立抵押权的房地产,抵押期间,申请居住权登记的,申请人还需提交抵押权人同意的书面材料。”
那么反过来说呢?2021年1月1日之后就不再需要抵押权人同意了呗。
深坑呀!
连银行这种大机构都没给面子,更别提单个小买家了。如果没有特殊规定,网签后房子上设个居住权完全可能啊。以前就有网签后房子被抵押出去的案例。
以前房东签了合同要反悔,买家还可以起诉强制交房。但有了居住权呢?买的房子必须给别人住,只能弃了呀。
有朋友问:不可以起诉居住权设立无效吗?
理论上应该支持,但现在没有左边法律右边依据。《民法典》就是最大的法,《民法典》都没说这种情况怎么办,法官能怎么判呢?
本律师绞尽脑汁,想到唯一的出路,或许就是签约的时候让房东给自己设一个居住权,期限匹配买房周期,比如说3-6个月。这样房东也不用担心买家挂着名甩不掉。
但是,房东买不买账,可就不好说喽。